Ao pedir um crédito habitação em Portugal, o conceito de Loan-to-Value (LTV) — conhecido localmente como rácio LTV — determina que parte do valor do imóvel um banco está disposto a financiar. Compreender este rácio é essencial para orçamentar a compra do seu imóvel.
Limites de LTV Atuais em Portugal
O Banco de Portugal fixa os limites de LTV através da sua recomendação macroprudencial. Os tetos regulamentares são de 90% para habitação própria permanente e de 80% para outras finalidades, como uma segunda habitação ou um imóvel de investimento. Os não residentes são normalmente financiados entre 60% e 80%, consoante o banco e o perfil.
Como o LTV é Calculado
O rácio LTV baseia-se no valor mais baixo entre dois valores: o preço de compra ou a avaliação do imóvel feita pelo banco. Se um banco avaliar um imóvel em 300.000 € mas o comprador tiver acordado pagar 320.000 €, o banco baseará o empréstimo em 300.000 €. A 80% de LTV, o empréstimo máximo seria de 240.000 € — independentemente do preço de compra acordado.
O que Isto Significa para a Sua Entrada
Se for não residente e comprar um imóvel de 400.000 €, conte com uma entrada de 20% a 40%, consoante o banco e o seu perfil — entre 80.000 € e 160.000 €. A isto somam-se custos de compra próximos de 10% do preço para um não residente: 7,5% de IMT, 0,8% de imposto do selo sobre a compra, 0,6% de imposto do selo sobre o crédito, mais notário, registo e honorários. São cerca de 40.000 € adicionais em dinheiro.
É Possível Negociar um LTV Mais Elevado?
Em alguns casos, sim. Os bancos podem oferecer condições ligeiramente diferentes a clientes premium, ou para imóveis com fundamentos de avaliação sólidos. Um intermediário de crédito pode defender os seus interesses e identificar que bancos oferecem mais flexibilidade.
Compreender o LTV desde cedo ajuda-o a planear as suas finanças de forma realista — e a evitar a desagradável surpresa de faltar dinheiro no dia da escritura.