Lorsque vous demandez un crédit immobilier au Portugal, le ratio prêt-valeur (Loan-to-Value ou LTV) — appelé localement rácio LTV — détermine la part de la valeur du bien qu'une banque est prête à financer. Comprendre ce ratio est essentiel pour budgétiser votre achat immobilier.
Les limites de LTV actuelles au Portugal
La Banco de Portugal fixe les plafonds de LTV par sa recommandation macroprudentielle. Les plafonds réglementaires sont de 90 % pour une résidence principale et de 80 % pour les autres usages, comme une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les non-résidents sont généralement financés entre 60 et 80 %, selon la banque et leur profil.
Comment le LTV est-il calculé ?
Le ratio de LTV s'appuie sur la plus basse des deux valeurs : le prix d'achat ou l'évaluation du bien réalisée par la banque. Si une banque évalue un bien à 300 000 € alors que vous avez convenu de payer 320 000 €, la banque basera son prêt sur 300 000 €. À 80 % de LTV, le prêt maximal serait de 240 000 € — quel que soit le prix d'achat convenu.
Ce que cela implique pour votre apport
Si vous êtes non-résident et achetez un bien à 400 000 €, prévoyez un apport de 20 à 40 % selon la banque et votre profil — soit 80 000 à 160 000 €. S'y ajoutent des frais d'achat proches de 10 % du prix pour un non-résident : 7,5 % d'IMT, 0,8 % de droit de timbre sur l'achat, 0,6 % de droit de timbre sur le prêt, plus notaire, enregistrement et honoraires. Comptez donc environ 40 000 € de liquidités en plus.
Peut-on négocier un LTV plus élevé ?
Dans certains cas, oui. Les banques peuvent proposer des conditions légèrement différentes pour des clients premium, ou pour des biens présentant des fondamentaux d'évaluation solides. Un courtier peut défendre votre dossier et identifier les prêteurs offrant le plus de flexibilité.
Comprendre le LTV dès le départ vous aide à planifier vos finances de manière réaliste — et à éviter la désagréable surprise d'un manque de fonds le jour de la signature.