Acheter sur plan au Portugal n'est pas la même opération qu'acheter un bien achevé. Le bien est payé par échéances au fur et à mesure de la construction, et un crédit immobilier sur un immeuble qui n'existe pas encore fonctionne différemment de celui sur un appartement terminé.
Comment sont structurés les paiements
Le promoteur fixe un calendrier de paiement dans le contrat de promesse (CPCV) : généralement des frais de réservation, un acompte de 10 à 30 % à la signature, puis des échéances liées aux étapes de la construction, le solde étant dû à l'acte de vente. Vos fonds propres couvrent en général la totalité avant l'achèvement.
Quand la banque débloque réellement les fonds
La plupart des banques portugaises débloquent le crédit en un seul versement à l'acte de vente, une fois le bien doté d'un permis d'habiter et pouvant être inscrit en garantie. Un déblocage échelonné pendant la construction existe, mais c'est l'exception, généralement réservée aux projets d'auto-construction, avec des fonds versés contre un rapport d'expert à chaque étape.
Conséquence pratique : l'acompte et les échéances de construction proviennent de votre épargne, et le prêt arrive à la fin. Budgétez sur cette base, et non en supposant que la banque finance la construction.
Validité de l'accord et date d'achèvement
Un accord de crédit a une date d'expiration, généralement quelques mois. Sur un achat sur plan livré un an ou deux plus tard, le dossier doit être réévalué à l'approche de l'achèvement — aux taux et règles alors en vigueur, et avec vos revenus réévalués. Les retards de livraison sont fréquents, prévoyez donc cette possibilité plutôt que de considérer le premier accord comme définitif.
À vérifier avant de signer le CPCV
- Que le calendrier de paiement du promoteur corresponde au moment où votre argent est réellement disponible
- Les pénalités et droits de sortie en cas de retard de livraison
- Si l'acompte est protégé par une garantie bancaire
- Le permis de construire et, à la livraison, le permis d'habiter
- Si le prix inclut les finitions, le parking et la cave, ou s'ils sont facturés séparément
- Votre situation au regard de l'IMT : le taux unique de 7,5 % s'applique si vous n'êtes pas résident fiscal au Portugal
L'achat sur plan peut représenter le meilleur rapport qualité-prix du marché, mais les flux de trésorerie sont concentrés en début de projet et le crédit arrive en dernier. Faites vérifier le financement avant de signer le contrat de promesse, pas après.