Acheter sur plan — c'est-à-dire acquérir un bien avant sa construction — est courant au Portugal, en particulier à Lisbonne, à Porto et en Algarve. Cela peut être une bonne affaire, mais l'acheteur porte des risques qui n'existent pas sur un bien achevé. Ce guide se concentre sur ces risques et sur les vérifications à faire avant de vous engager.
Avantages potentiels de l'achat sur plan
- Prix d'entrée plus bas comparé aux biens achevés dans le même programme
- Plus-value potentielle avant même la livraison (si le marché évolue favorablement)
- Possibilité de personnaliser les finitions et les agencements sur certains projets
- Performance énergétique du neuf (importante pour les charges à long terme)
Les principaux risques
- L'insolvabilité du promoteur avant l'achèvement de l'immeuble
- Des retards de chantier qui repoussent l'acte de vente — et votre financement avec
- Une évaluation bancaire finale inférieure au prix du contrat, laissant un écart à financer sur vos fonds propres
- Des finitions, surfaces ou agencements différents de ce qui a été vendu
- Un changement de votre situation personnelle entre la signature et la livraison
Ce qu'il faut vérifier avant de signer le CPCV
Le compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda — CPCV) est l'endroit où se joue l'essentiel de votre protection. Faites-le relire par un avocat portugais indépendant avant de verser quoi que ce soit.
- Les références et la solidité financière du promoteur : programmes livrés, litiges éventuels
- Le certificat du registre foncier (certidão predial) et le permis de construire
- Une garantie bancaire, ou une protection équivalente, sur chaque somme versée avant l'acte
- Une date de livraison ferme, des pénalités de retard et un droit de rétractation avec remboursement intégral
- Un descriptif détaillé et des plans annexés au contrat
- Si le parking, la cave et les finitions sont inclus dans le prix ou facturés à part
Financer un achat sur plan
Le financement suit son propre calendrier : dans la plupart des cas, la banque ne débloque le prêt qu'à l'acte de vente, et l'acompte comme les versements échelonnés proviennent de vos fonds propres. Nous détaillons ce fonctionnement étape par étape dans notre guide du crédit sur plan et des versements échelonnés. Validez votre financement avant de signer le CPCV, pas après.
L'achat sur plan peut être intéressant au Portugal, mais votre protection tient au contrat et aux vérifications faites en amont. Ne faites pas l'impasse dessus.