Deux emprunteurs avec le même salaire peuvent se voir proposer des montants de crédit très différents au Portugal. En effet, les banques ne regardent pas uniquement le revenu : elles appliquent plusieurs tests de capacité d'emprunt en même temps, et c'est le plus restrictif qui détermine votre plafond.
Le taux d'effort : le ratio plafonné par le régulateur
Le taux d'effort (DSTI, Debt Service-to-Income) correspond à la part du revenu net mensuel du ménage absorbée par l'ensemble des remboursements de crédit — le nouveau crédit immobilier plus les prêts auto, cartes et crédits à la consommation. Le Banco de Portugal en plafonne le niveau via sa recommandation macroprudentielle, et les banques appliquent ce plafond à une mensualité testée en situation de stress, pas à la mensualité au taux actuel.
Le reste à vivre : ce qu'il reste pour vivre
Le ratio de couverture de la dette, ou reste à vivre, pose une question différente : après chaque remboursement, le ménage a-t-il assez pour vivre ? Un revenu de 6 000 € avec un taux d'effort de 40 % laisse 3 600 € ; un revenu de 1 500 € au même taux laisse 900 €. Le ratio est identique, le risque ne l'est pas. C'est pourquoi les hauts revenus empruntent souvent plus que ne le suggère le ratio affiché, et les revenus modestes moins.
Le test de résistance en plus
Les banques n'évaluent pas votre dossier au taux que vous paierez réellement. Elles ajoutent une marge pour simuler une hausse de l'Euribor et vérifient que le ratio tient toujours. Sur un crédit à taux variable, la mensualité testée peut être nettement plus élevée que la mensualité réelle, ce qui explique pourquoi un taux mixte permet parfois de débloquer un montant supérieur.
Ce que cela change en pratique
- Soldez les petits crédits à la consommation avant de faire votre demande — une mensualité de voiture de 200 € peut coûter des dizaines de milliers d'euros de capacité d'emprunt
- Chaque plafond de carte de crédit compte, même non utilisé, selon certaines banques
- Une durée plus longue réduit la mensualité et améliore les ratios, mais coûte plus cher au total en intérêts
- Ajouter un co-emprunteur avec un revenu stable est souvent la solution structurelle la plus rapide
- Un revenu variable doit être documenté sur deux ans pour être pris en compte
Avant de commencer à visiter des biens, il est utile de savoir lequel des trois tests est déterminant dans votre cas — car la solution diffère pour chacun d'eux.