La Recommandation n° 1/2026 de la Banque du Portugal (BdP) est en vigueur : elle s'applique aux contrats de crédit dont l'évaluation de solvabilité est réalisée à partir du 1er août 2026. Le taux d'effort maximal (DSTI) est passé de 50% à 45%, pour tous les crédits immobiliers et pas seulement pour les jeunes bénéficiant de la garantie de l'État.
Qu'est-ce que le taux d'effort (DSTI) et pourquoi est-il important ?
Le DSTI — Debt Service-to-Income — mesure la part du revenu net mensuel du foyer consacrée au paiement de l'ensemble des mensualités de crédit. C'est l'un des principaux indicateurs utilisés par les banques pour évaluer si un client peut assumer un nouveau prêt.
- Jusqu'à 35% — profil considéré comme confortable par les banques
- Entre 35% et 45% — zone acceptable, avec une analyse plus poussée
- Au-delà de 45% — hors du plafond fixé par la BdP
Que prévoit la Recommandation n° 1/2026 ?
- Le taux d'effort maximal est de 45% du revenu net du foyer
- Il s'applique aux contrats dont l'évaluation de solvabilité est réalisée à partir du 1er août 2026
- Les dérogations sont limitées à 10% du montant de crédit accordé par chaque banque, par semestre
Concrètement, les dérogations existent, mais elles sont rares et chaque banque gère son propre quota. Ne comptez pas sur elles pour faire accepter un dossier au-delà de 45%.
Pourquoi la BdP a-t-elle changé la règle ?
Le déclencheur a été l'introduction de la garantie publique à 100% pour les jeunes dans l'accès au crédit immobilier. En supprimant la nécessité d'un apport personnel, cette mesure a conduit les banques à prêter à des clients aux taux d'effort plus élevés, le risque de défaut étant couvert par l'État.
La BdP n'a pas voulu créer une règle à part pour les seuls crédits garantis par l'État. Elle a ajusté la Recommandation Macroprudentielle dans son ensemble : le nouveau plafond s'applique à tous les nouveaux dossiers de crédit immobilier.
Qu'est-ce qui change en pratique pour les acheteurs ?
- Capacité d'achat réduite pour les foyers aux revenus plus serrés
- Beaucoup moins de marge pour les dérogations
- Plus de poids accordé au revenu net justifiable et à la stabilité professionnelle
- Les dossiers «tendus» ont plus de mal à être acceptés
- Rôle accru de solutions comme l'ajout d'un co-emprunteur, le regroupement de crédits ou la réduction des charges
Que faire si votre dossier est limite aujourd'hui
- Calculez votre taux d'effort réel, avec toutes vos mensualités en cours et la mensualité simulée du nouveau crédit
- Remboursez ou réduisez vos crédits à la consommation, auto et cartes avant de déposer le dossier
- Augmentez votre apport pour diminuer le montant emprunté et la mensualité
- Envisagez une durée plus longue, dans la limite autorisée, pour réduire la mensualité
- Ajoutez un co-emprunteur aux revenus justifiables, si c'est pertinent dans votre situation
- Réunissez tous les revenus que vous pouvez justifier : allocations, loyers perçus et revenus à l'étranger comptent s'ils sont bien documentés ; les loyers de location longue durée sont généralement retenus à 70 %
- Comparez plusieurs banques : le calcul des revenus et le quota de dérogations disponible varient d'une banque à l'autre
Avec un plafond à 45%, la préparation du dossier compte plus que jamais. Si votre taux d'effort est proche de la limite, parlons-en : nous étudions votre situation gratuitement et vous disons quoi ajuster avant de présenter le dossier aux banques.