La Banque du Portugal (BdP) prépare une modification importante de sa Recommandation Macroprudentielle qui touchera directement toute personne souhaitant contracter un crédit immobilier au Portugal. Selon la presse économique, le taux d'effort maximal (DSTI) devrait être abaissé de 50% à 45% — et cela s'appliquera au crédit immobilier en général, pas uniquement aux jeunes bénéficiant de la garantie publique de l'État.
Qu'est-ce que le taux d'effort (DSTI) et pourquoi est-il important ?
Le DSTI — Debt Service-to-Income — mesure la part du revenu net mensuel du foyer consacrée au paiement de l'ensemble des mensualités de crédit. C'est l'un des principaux indicateurs utilisés par les banques pour évaluer la capacité d'un client à supporter un nouvel emprunt.
- Jusqu'à 35% — profil considéré comme confortable par les banques
- Entre 35% et 50% — zone acceptable, avec une analyse plus poussée
- Au-delà de 50% — actuellement hors du plafond fixé par la BdP
Qu'est-ce qui a déclenché ce changement ?
Le déclencheur a été l'introduction de la garantie publique à 100% pour les jeunes dans l'accès au crédit immobilier. En supprimant la nécessité d'un apport personnel, cette mesure a conduit les banques à accorder du crédit à des clients présentant des taux d'effort plus élevés, le risque de défaut étant couvert par l'État.
La BdP n'a pas voulu créer une règle isolée uniquement pour les crédits avec garantie de l'État. L'intention semble être d'ajuster globalement la Recommandation Macroprudentielle, en appliquant la nouvelle limite à tous les nouveaux dossiers de crédit immobilier.
Quand la nouvelle règle entre-t-elle en vigueur ?
La presse économique indique que la mesure devrait entrer en vigueur «au début de l'été» — très probablement entre fin mai et juin 2026. Le processus attendu :
- La BdP présente ou reformule la Recommandation Macroprudentielle
- Les banques reçoivent une orientation technique interne
- Chaque banque ajuste ses modèles de scoring et ses moteurs d'approbation
- Le nouveau DSTI maximal de 45% s'applique à tous les nouveaux dossiers
Attention : les banques anticipent souvent le régulateur. Certaines directions des risques peuvent déjà commencer à réduire les exceptions, diminuer la flexibilité des analyses et durcir les critères avant même l'entrée formelle de la mesure.
Qu'est-ce qui change en pratique pour les acheteurs ?
- Capacité d'achat réduite pour les foyers aux revenus plus serrés
- Moins de marge pour les exceptions que les banques pouvaient appliquer
- Plus de poids accordé au revenu net justifiable et à la stabilité professionnelle
- Les dossiers «tendus» auront plus de mal à être approuvés
- Rôle accru de solutions comme l'ajout de co-emprunteurs, la consolidation préalable ou la réduction des charges
Les dossiers déjà approuvés sont-ils protégés ?
En général, les dossiers ayant déjà une approbation formelle ou une FINE émise restent soumis aux règles précédentes. En revanche, les dossiers encore «en analyse» au moment de l'entrée en vigueur de la mesure peuvent basculer dans le nouveau cadre — selon la politique interne de chaque banque.
Existe-t-il une fenêtre d'opportunité ?
Oui. Pour les clients dont le dossier est particulièrement sensible au taux d'effort — les fameux cas borderline — la période de mai à juin 2026 peut être une fenêtre critique. Soumettre et formaliser le dossier avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles peut être déterminant pour l'obtention du financement.
Il est probable d'assister à une ruée vers les approbations avant l'entrée en vigueur, suivie d'un net ralentissement pour les dossiers les plus sensibles au taux d'effort. Si votre dossier se trouve dans cette zone, parlons-en avant que les règles ne changent.