Dois candidatos com o mesmo salário podem receber propostas de crédito muito diferentes em Portugal. A razão é que os bancos não olham apenas para o rendimento: aplicam vários testes de capacidade financeira em simultâneo, e o mais restritivo é que define o seu limite.
DSTI: o rácio limitado pelo regulador
A DSTI (Debt Service-to-Income, ou taxa de esforço) é a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado familiar absorvida por todas as prestações de crédito — o novo crédito habitação mais empréstimos automóveis, cartões e crédito pessoal. O Banco de Portugal limita-a através da sua recomendação macroprudencial, e os bancos aplicam o limite a uma prestação sujeita a teste de esforço, não à prestação à taxa de hoje.
DCR: o que resta para viver
O rácio de cobertura da dívida, ou rendimento residual, coloca uma questão diferente: depois de todas as prestações, sobra o suficiente ao agregado familiar para viver? Um rendimento de 6.000 € com uma taxa de esforço de 40% deixa 3.600 €; um rendimento de 1.500 € com a mesma taxa deixa 900 €. O rácio é idêntico, o risco não é. É por isto que rendimentos elevados conseguem muitas vezes pedir mais crédito do que o rácio nominal sugere, e rendimentos modestos, menos.
O teste de esforço adicional
Os bancos não avaliam o seu dossiê à taxa que efetivamente vai pagar. Acrescentam uma margem para simular uma subida da Euribor e verificam se o rácio ainda se mantém dentro do limite. Num crédito a taxa variável, a prestação testada pode ser significativamente mais alta do que a real, o que é uma das razões pelas quais uma taxa mista por vezes permite obter um crédito maior.
O que isto significa na prática
- Liquide pequenos créditos de consumo antes de se candidatar — uma prestação de automóvel de 200 € pode custar dezenas de milhares em capacidade de crédito
- Todos os limites de cartão de crédito contam, mesmo os não utilizados em alguns bancos
- Um prazo mais longo reduz a prestação mensal e melhora os rácios, mas custa mais em juros totais
- Acrescentar um segundo titular com rendimento estável é muitas vezes a solução estrutural mais rápida
- O rendimento variável só é considerado com dois anos de histórico
Antes de começar a visitar imóveis, vale a pena saber qual dos três testes é o mais restritivo no seu caso — porque a solução para cada um é diferente.