La question que se posent tous les acheteurs avant de faire une offre est de savoir combien de temps prendra le crédit immobilier. Au Portugal, la réponse honnête est de quatre à huit semaines entre un dossier complet et l'acte de vente — mais la variation dépend presque entièrement de la rapidité de réunion des documents, et non des banques elles-mêmes.
Semaine 0 : avant même de trouver le bien
C'est l'étape que la plupart des acheteurs sautent, et celle qui fait gagner le plus de temps. Obtenez votre numéro fiscal portugais (NIF), ouvrez un compte bancaire local, et réunissez vos fiches de paie, vos deux dernières déclarations fiscales, six mois de relevés bancaires et la liste de vos engagements de crédit existants. Avec ces éléments, un courtier peut vous indiquer votre budget réaliste avant même que vous négociiez.
Semaines 1-2 : soumission et première réponse
Votre dossier est envoyé à plusieurs banques en même temps. Chacune réalise une analyse de solvabilité selon son propre modèle de scoring et revient soit avec un accord indicatif, soit avec des questions. Les dossiers soumis banque par banque prennent trois fois plus de temps pour exactement le même résultat.
Semaines 2-4 : expertise et accord formel
La banque mandate un expert indépendant. Le prêt est calculé sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'expertise, une expertise inférieure au prix convenu réduit donc le montant du prêt, pas le prix. Une fois l'expertise reçue, le comité de crédit rend une décision formelle et émet la FINE (la fiche d'information européenne standardisée).
Semaines 4-6 : assurances, conditions et acte de vente
L'assurance vie et l'assurance habitation doivent être en place avant la signature. Les non-résidents peuvent parfois être dispensés d'assurance vie lorsque le prêt ne dépasse pas 75 % de la valeur d'expertise, ou souscrire une assurance externe — généralement contre une légère hausse du spread. L'assurance groupée proposée par la banque est rapide mais rarement la moins chère, comparez-la séparément. Le notaire planifie ensuite l'acte de vente, et la banque libère les fonds le jour même.
Où les dossiers se bloquent réellement
- Documents manquants venant de l'étranger — lettres du comptable et synthèses fiscales étrangères sont la première cause de retard
- Une expertise inférieure au prix d'achat convenu
- Des engagements de crédit non déclarés apparaissant dans le registre de crédit
- Attendre la réponse d'une seule banque au lieu de solliciter plusieurs en parallèle
- Repousser les assurances à la dernière semaine avant l'acte de vente
Quatre à huit semaines, c'est normal, et la partie que vous contrôlez, c'est le début du processus. Un dossier complet dès le premier jour vaut plus que n'importe quelle négociation ultérieure.