Primeiro: «não residente» refere-se à residência fiscal, não à nacionalidade

É o ponto mais mal compreendido, e agora tem um preço de cinco dígitos.

Um cidadão francês com residência fiscal em Portugal é tratado como residente. Um cidadão português que vive no Luxemburgo há vinte anos é tratado como não residente. O seu passaporte não tem importância. O que o banco e a Autoridade Tributária olham é a sua residência fiscal à data da escritura.

Quanto é que um banco lhe empresta?

Aplicam-se dois limites, e prevalece o mais baixo.

O limite regulamentar. O Banco de Portugal fixa um financiamento máximo de 90% para imóvel destinado a habitação própria e permanente, e 80% para tudo o resto — segunda habitação, casa de férias, investimento para arrendamento. A maioria dos não residentes cai, por definição, na segunda categoria. Os 90% que vê online não se aplicam a si.

O limite comercial. Depois, os bancos aplicam a sua própria política, mais restritiva, aos processos de não residentes. Na prática, a maioria empresta entre 60% e 80%. Quem reside na UE e é pago em euros fica no topo desse intervalo. Quem vive fora da UE/EEE, ou é pago noutra moeda que não o euro, fica na base.

Conte, portanto, com uma entrada de 20% a 40% do preço — mais os custos, que nunca são financiados.

Há outro mecanismo que apanha compradores desprevenidos: o financiamento é calculado sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco. Se acordar 500 000 € e a avaliação vier a 460 000 €, um financiamento de 70% significa 322 000 €, e não 350 000 €. A diferença sai do seu bolso.

Solvabilidade: as regras apertaram em agosto de 2026

Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que o conjunto das suas prestações de crédito — todas, em qualquer parte do mundo — se mantenha abaixo de 45% do seu rendimento líquido. O limite anterior era de 50%.

Essa percentagem não é calculada sobre a sua prestação real. O banco tem de a testar em stress: num crédito a mais de dez anos, recalcula a prestação com taxas de juro 1,5 pontos acima da taxa contratada. O rendimento também é sujeito a stress se tiver mais de 70 anos no final do contrato.

Os bancos podem ultrapassar o limite de 45% em 10% do volume que concedem em cada semestre. Essa flexibilidade existe, mas pertence ao banco — não é um direito que possa exigir.

Dois fatores pesam especificamente nos processos de não residentes:

• Todos os créditos existentes contam. O seu crédito habitação em Londres, o leasing automóvel em Paris, o cartão de crédito no Dubai. Os bancos portugueses perguntam, e verificam.
• Rendimentos em moeda estrangeira são penalizados. Se for pago em libras, dólares ou dirhams, o banco aplica um corte para se proteger do risco cambial. A dimensão desse corte varia muito de banco para banco — é exatamente por isso que o mesmo processo recebe respostas tão diferentes consoante o sítio onde é apresentado.

Prazo e limites de idade

Desde agosto de 2026, as regras são simples: máximo de 40 anos se tiver 35 anos ou menos, 35 anos se for mais velho. Com vários titulares, é o mais velho que define o limite.

Depois, os bancos aplicam a sua própria idade máxima no final do contrato, tipicamente dentro do limite dos 75 anos para o titular mais velho. Em casos específicos, os bancos podem ir até aos 80. Este limite é muitas vezes mais conservador para não residentes. A um não residente de 50 anos raramente será proposta a totalidade dos 35 anos.

O IMT de 7,5%: a alteração de 2026 que mais custa

É esta que tem de perceber antes de fazer uma proposta.

O Decreto-Lei 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026, acrescentou uma nova regra ao Código do IMT: uma taxa fixa de 7,5% quando um não residente compra um prédio urbano destinado exclusivamente a habitação.

Fixa quer dizer fixa. Sem escalões progressivos. Sem deduções. Sem isenções. 7,5% desde o primeiro euro, valha o imóvel 180 000 € ou 900 000 €. Para um residente que compre por 300 000 €, o IMT fica bastante abaixo. Para um não residente, a diferença no mesmo imóvel ronda os dez mil euros.

Existem três saídas. A taxa não se aplica se:

1. Já era residente fiscal em Portugal à data da compra;
2. Passar a residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra; ou
3. Afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda «moderada» limitada e o arrendar efetivamente durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

O mecanismo é de reembolso, não de dispensa. Paga os 7,5% na escritura e depois pede à Autoridade Tributária a anulação da diferença quando a condição estiver cumprida. Orce o valor total desde o início.

A Autoridade Tributária clarificou a regra em setembro de 2026 (Ofício-Circulado 40131/2026): qualquer pessoa que tenha sido residente fiscal em Portugal em algum momento no passado volta às taxas normais. E, num casal casado em regime de comunhão, os 7,5% só se aplicam se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum deles alguma vez tiver sido residente cá. Os casais mistos ficam frequentemente fora da sobretaxa — e frequentemente não sabem.

Já agora: as isenções de IMT e de Imposto do Selo para compradores com menos de 35 anos, tal como a garantia pública de 100%, exigem ambas que o imóvel seja a sua habitação própria e permanente em Portugal. Nenhuma está acessível a um comprador não residente.

Orce o custo total, não apenas a entrada

Os custos não financiáveis de uma compra como não residente:

No conjunto, uma compra como não residente custa perto de 10% do preço em impostos e custos, além da entrada. Em imóveis de valor mais baixo, a proporção é maior, porque os custos fixos pesam mais.

Um último detalhe raramente mencionado: se o crédito não financiar a sua habitação própria e permanente, os juros de cada prestação suportam Imposto do Selo de 4%. Pouco por mês, real ao longo de trinta anos.

Uma pré-aprovação não é uma simulação

Uma simulação é um número gerado a partir do que diz a um site. Não vincula ninguém.

Uma pré-aprovação é uma decisão tomada por uma comissão de crédito que leu os seus documentos reais. Indica um montante, uma estrutura de taxa e um prazo, e é válida por um período definido.

Assinar um CPCV com base numa simulação é apostar o seu sinal numa hipótese. Os contratos-promessa portugueses são instrumentos sérios: se não concretizar, a consequência habitual é a perda do sinal entregue — muitas vezes 10% ou mais do preço.

Obtenha primeiro a pré-aprovação. Se não for possível, negoceie no CPCV uma condição suspensiva de financiamento, com um prazo que reflita o tempo real de um processo de não residente — e não o que o agente imobiliário espera.

Seguros: o que é exigido, e por quem

São duas obrigações diferentes, frequentemente confundidas.

O seguro multirriscos é exigido por lei em qualquer imóvel em propriedade horizontal. Precisaria dele com ou sem crédito.

O seguro de vida não é exigido por lei. É exigido pelo banco, como condição do empréstimo. Esta distinção importa, porque uma condição negoceia-se, uma lei não.

É livre de contratar qualquer um destes seguros fora do banco. Os bancos constroem as suas propostas assumindo que ficará com os seus; levar os contratos para outro lado significa, por norma, que as condições do crédito são revistas. Compare ao longo de toda a duração do empréstimo, não apenas no primeiro ano.

Quanto tempo demora?

Do processo completo até à escritura, quatro a oito semanas é um prazo realista para um processo de não residente simples. Mais tempo se os rendimentos forem complexos, se houver documentos a traduzir ou se a avaliação ficar abaixo do preço acordado.

O relógio só começa a contar quando o processo está completo. Um processo incompleto não espera numa fila; espera em cima de uma secretária.

Perguntas frequentes

Onde entra a Zephyr

Os processos de não residentes não são mais difíceis porque as regras sejam mais difíceis. São-no porque a resposta depende enormemente do banco que lê o processo, e da forma como o processo é construído antes de alguém o ler.

Trabalhamos com os principais bancos portugueses e aconselhamo-lo entre todos — um só processo, apresentado onde será efetivamente aprovado, nas melhores condições disponíveis para o seu perfil.

Fale connosco sobre o seu projeto e dizemos-lhe o que é realista, antes de assinar o que quer que seja.