D'abord : « non-résident » veut dire résidence fiscale, pas nationalité

C'est le point le plus mal compris, et il porte désormais un prix à cinq chiffres.

Un citoyen français fiscalement résident au Portugal est traité comme un résident. Un citoyen portugais qui vit au Luxembourg depuis vingt ans est traité comme un non-résident. Votre passeport n'a aucune importance. C'est votre résidence fiscale au jour de l'acte authentique que la banque et l'administration fiscale regardent.

Combien une banque vous prêtera-t-elle ?

Deux plafonds s'appliquent, et c'est le plus bas qui l'emporte.

Le plafond réglementaire. Le Banco de Portugal fixe un LTV maximal de 90 % pour un bien destiné à être votre résidence principale et permanente, et 80 % pour tout le reste — résidence secondaire, maison de vacances, investissement locatif. La plupart des non-résidents relèvent par définition de la seconde catégorie. Le chiffre de 90 % que vous voyez en ligne ne s'applique pas à vous.

Le plafond commercial. Les banques appliquent ensuite leur propre politique, plus stricte, aux dossiers de non-résidents. En pratique, la plupart prêtent entre 60 % et 80 %. Les résidents de l'UE payés en euros se situent en haut de cette fourchette. Les acheteurs vivant hors UE/EEE, ou payés dans une autre devise que l'euro, se situent en bas.

Prévoyez donc un apport de 20 % à 40 % du prix — plus les frais, qui ne sont jamais financés.

Un mécanisme de plus qui piège les acheteurs : le LTV est calculé sur le plus bas du prix d'achat et de l'évaluation bancaire. Si vous convenez de 500 000 € et que l'évaluation ressort à 460 000 €, un LTV de 70 % signifie 322 000 €, et non 350 000 €. L'écart sort de votre poche.

Solvabilité : les règles se sont durcies en août 2026

Depuis le 1er août 2026, le Banco de Portugal recommande que l'ensemble de vos mensualités de crédit — toutes, dans le monde entier — reste sous 45 % de vos revenus nets. La limite précédente était de 50 %.

Ce pourcentage n'est pas calculé sur votre mensualité réelle. La banque doit la tester en résistance : pour un prêt de plus de dix ans, elle recalcule la mensualité avec des taux d'intérêt supérieurs de 1,5 point au taux contractuel. Vos revenus sont aussi stressés si vous aurez plus de 70 ans à l'échéance du prêt.

Les banques peuvent dépasser la limite de 45 % sur 10 % du volume qu'elles prêtent chaque semestre. Cette souplesse existe, mais elle appartient à la banque — ce n'est pas un droit que vous pouvez revendiquer.

Deux éléments pèsent spécifiquement sur les dossiers de non-résidents :

• Chaque crédit existant compte. Votre prêt immobilier à Londres, votre leasing auto à Paris, votre carte de crédit à Dubaï. Les banques portugaises demandent, et elles vérifient.
• Les revenus en devises sont décotés. Si vous êtes payé en livres, en dollars ou en dirhams, la banque applique une décote pour se protéger du risque de change. L'ampleur varie fortement d'une banque à l'autre — c'est précisément pourquoi le même dossier reçoit des réponses très différentes selon l'endroit où il est présenté.

Durée et limites d'âge

Depuis août 2026, les règles sont simples : 40 ans maximum si vous avez 35 ans ou moins, 35 ans si vous êtes plus âgé. Avec plusieurs emprunteurs, c'est le plus âgé qui fixe la limite.

Les banques appliquent ensuite leur propre âge maximal en fin de prêt, typiquement dans la limite de 75 ans pour l'emprunteur le plus âgé. Dans certains cas précis, les banques peuvent aller jusqu'à 80 ans. Cette limite est souvent plus conservative pour les non-résidents. Un non-résident de 50 ans se verra rarement proposer la totalité des 35 ans.

L'IMT de 7,5 % : le changement 2026 qui coûte le plus cher

C'est celui à comprendre avant de faire une offre.

Le décret-loi 97/2026, publié le 20 mai 2026, a ajouté une nouvelle règle au code de l'IMT : un taux fixe de 7,5 % de droit de mutation lorsqu'un non-résident achète un bien urbain destiné exclusivement à l'habitation.

Fixe veut dire fixe. Pas de tranches progressives. Pas de déductions. Pas d'exonérations. 7,5 % dès le premier euro, que le bien vaille 180 000 € ou 900 000 €. Pour un résident achetant à 300 000 €, l'IMT se situe bien en dessous. Pour un non-résident, l'écart sur le même bien atteint environ dix mille euros.

Il existe trois portes de sortie. Le taux ne s'applique pas si :

1. Vous étiez déjà résident fiscal portugais à la date de l'achat ;
2. Vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat ; ou
3. Vous affectez le bien à la location résidentielle à un loyer plafonné « modéré » et le louez effectivement pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.

Le mécanisme est un remboursement, pas une dispense. Vous payez les 7,5 % à l'acte authentique, puis demandez à l'administration fiscale l'annulation de la différence une fois la condition remplie. Budgétez le montant total dès le départ.

L'administration fiscale a clarifié la règle en septembre 2026 (Ofício-Circulado 40131/2026) : toute personne qui a été résidente fiscale portugaise à un moment quelconque dans le passé retombe sur les taux ordinaires. Et pour un couple marié sous un régime de communauté, les 7,5 % ne s'appliquent que si les deux conjoints sont non-résidents et qu'aucun n'a jamais été résident ici. Les couples mixtes sont fréquemment en dehors de la surtaxe — et fréquemment ne le savent pas.

Pendant que nous y sommes : les exonérations d'IMT et de droit de timbre pour les acheteurs de moins de 35 ans, ainsi que le dispositif de garantie de l'État à 100 %, exigent tous deux que le bien soit votre résidence permanente au Portugal. Aucun n'est accessible à un acheteur non-résident.

Budgétez le coût total, pas seulement l'apport

Les frais non finançables d'un achat en non-résident :

Tout compte fait, un achat en non-résident coûte près de 10 % du prix en impôts et frais, en plus de l'apport. Sur les biens de valeur plus faible, la proportion est plus élevée, car les coûts fixes pèsent davantage.

Un dernier détail rarement mentionné : si le prêt ne finance pas votre résidence permanente, les intérêts de chaque mensualité supportent un droit de timbre de 4 %. Faible chaque mois, réel sur trente ans.

Un pré-accord n'est pas une simulation

Une simulation est un chiffre généré à partir de ce que vous dites à un site web. Elle n'engage personne.

Un pré-accord est une décision prise par un comité de crédit qui a lu vos documents réels. Il indique un montant, une structure de taux et une durée, et il est valable pour une période définie.

Signer un CPCV sur la base d'une simulation, c'est parier votre dépôt sur une hypothèse. Les compromis de vente portugais sont des instruments sérieux : si vous ne finalisez pas, la conséquence standard est la perte du dépôt versé — souvent 10 % ou plus du prix.

Obtenez le pré-accord d'abord. Si ce n'est pas possible, négociez une condition suspensive de financement dans le CPCV, avec un délai qui reflète la durée réelle d'un dossier de non-résident — et non celle qu'espère l'agent immobilier.

Assurances : ce qui est exigé, et par qui

Deux obligations différentes, régulièrement confondues.

L'assurance habitation est exigée par la loi sur tout bien en propriété horizontale. Vous en auriez besoin, emprunt ou pas.

L'assurance vie n'est pas exigée par la loi. Elle est exigée par la banque, comme condition du prêt. Cette distinction compte, car une condition se négocie, pas une loi.

Vous êtes libre de souscrire l'une ou l'autre de ces assurances en dehors de la banque. Les banques construisent leurs offres en supposant que vous prendrez les leurs ; déplacer les contrats ailleurs signifie donc généralement que les conditions de crédit sont revues. Faites la comparaison sur toute la durée du prêt, pas sur la première année.

Combien de temps cela prend-il ?

Du dossier complet à l'acte authentique, quatre à huit semaines est un délai réaliste pour un dossier de non-résident simple. Plus long si les revenus sont complexes, si des documents doivent être traduits, ou si l'évaluation ressort sous le prix convenu.

Le chronomètre ne démarre que lorsque le dossier est complet. Un dossier incomplet n'attend pas dans une file ; il attend sur un bureau.

Questions fréquentes

Où Zephyr intervient

Les dossiers de non-résidents ne sont pas plus difficiles parce que les règles sont plus difficiles. Ils le sont parce que la réponse dépend énormément de la banque qui lit le dossier, et de la façon dont le dossier est constitué avant que quiconque ne le lise.

Nous travaillons avec les principales banques portugaises et vous conseillons parmi toutes — un seul dossier, présenté là où il sera réellement approuvé, aux meilleures conditions disponibles pour votre profil.

Parlez-nous de votre projet et nous vous dirons ce qui est réaliste, avant que vous ne signiez quoi que ce soit.