O Banco de Portugal (BdP) está a preparar uma alteração importante à sua Recomendação Macroprudencial que vai afetar diretamente quem pretende contrair crédito habitação em Portugal. Segundo informações que circulam na imprensa económica, a taxa de esforço máxima (DSTI) deverá ser reduzida de 50% para 45% — e aplica-se ao crédito habitação em geral, não apenas aos jovens com garantia pública do Estado.
O que é a taxa de esforço (DSTI) e porque é que importa?
A DSTI — Debt Service-to-Income — mede a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado familiar que fica comprometida com o pagamento de todas as prestações de crédito. É um dos principais indicadores que os bancos usam para avaliar se um cliente tem capacidade para suportar um novo empréstimo.
- Até 35% — perfil considerado confortável pelos bancos
- Entre 35% e 50% — zona aceitável, com análise mais cuidada
- Acima de 50% — atualmente fora do limite máximo definido pelo BdP
O que desencadeou esta mudança?
O gatilho foi a introdução da garantia pública a 100% para jovens no acesso ao crédito habitação. Esta medida eliminou a necessidade de entrada própria, levando os bancos a conceder crédito a clientes com taxas de esforço mais elevadas, uma vez que o risco de incumprimento ficava coberto pelo Estado.
O BdP não quis criar uma regra isolada apenas para os créditos com garantia do Estado. A intenção parece ser ajustar a Recomendação Macroprudencial de forma global, aplicando o novo limite a todos os novos processos de crédito habitação.
Quando entra em vigor a nova regra?
A imprensa económica avança que a medida deverá entrar em vigor «até ao início do verão» — muito provavelmente entre finais de maio e junho de 2026. O processo esperado segue várias etapas:
- O BdP apresenta ou reformula a Recomendação Macroprudencial
- Os bancos recebem orientação técnica interna
- Cada banco ajusta os seus modelos de scoring e motores de aprovação
- A nova DSTI máxima de 45% aplica-se a todos os novos processos
Atenção: os bancos costumam antecipar-se ao regulador. Algumas direções de risco podem começar já a cortar exceções, reduzir a elasticidade nas análises e endurecer os critérios mesmo antes da entrada formal da medida.
O que muda na prática para quem quer comprar casa?
- Menor capacidade de compra para agregados com rendimentos mais ajustados
- Redução da margem de exceção que os bancos podiam aplicar
- Mais importância do rendimento líquido comprovável e da estabilidade profissional
- Processos «esticados» terão mais dificuldade de aprovação
- Maior peso de soluções como titulares adicionais, consolidação prévia ou redução de encargos
Processos já aprovados ficam protegidos?
Em geral, processos que já tenham aprovação formal ou FINE emitida tendem a ficar protegidos pelas regras anteriores. Contudo, processos que estejam apenas «em análise» quando a medida entrar em vigor podem ficar sujeitos ao novo enquadramento — dependendo da política interna de cada banco.
Existe uma janela de oportunidade?
Sim. Para clientes cujo processo seja mais sensível à taxa de esforço — os chamados casos borderline — o período de maio e junho de 2026 pode ser uma janela crítica. Submeter e formalizar o processo antes da entrada em vigor das novas regras pode ser determinante para a aprovação do financiamento.
É provável que se assista a uma corrida a aprovações antes da entrada em vigor, seguida de um abrandamento abrupto dos processos mais sensíveis à taxa de esforço. Se o seu processo está nesta zona, fale connosco antes que as regras mudem.